La discriminación en vivienda puede ocurrir antes de solicitar

Cuando las personas piensan en la discriminación en vivienda, a menudo imaginan a alguien que solicita un apartamento y es rechazado por su raza, religión, discapacidad u otra característica protegida. Pero en muchos casos de discriminación en vivienda, la pregunta más difícil surge mucho antes.

¿Qué sucede si se desalienta al futuro inquilino incluso antes de que tenga la oportunidad de presentar una solicitud?

Yo enfrenté este problema por primera vez cuando era estudiante universitario, a principios de la década de 1980. Vivía en el Valle de San Fernando, en el condado de Los Ángeles, y recuerdo haber visitado complejos de apartamentos que exhibían letreros de "se renta". Sin embargo, cuando pedíamos a los administradores las solicitudes, de pronto se nos decía que no había vacantes.

En aquel entonces, esa experiencia era difícil de probar y fácil de justificar por un arrendador. Un letrero podía permanecer afuera aun después de que el apartamento hubiera sido rentado. Un administrador podía decir que la unidad disponible acababa de ser ocupada. Un futuro inquilino podía quedarse sin solicitud, sin rechazo por escrito y sin una explicación clara.

El problema se volvió mucho más concreto cuando mi entonces novia y yo presentamos un caso de discriminación en vivienda contra un arrendador en West Hills. Presentamos el asunto ante lo que en ese entonces era el California Department of Fair Employment and Housing (Departamento de Empleo y Vivienda Justos de California) en el centro de Los Ángeles. Según recuerdo, la postura del arrendador era, en esencia, que la ley no podía obligarlo a rentar a personas a quienes él no quería rentarles.

Esa defensa parte de una interpretación equivocada de la ley.

El caso finalmente se resolvió un par de años después. En su momento, no pensé mucho en su importancia más amplia. Yo todavía era joven y no tenía idea de que años después me convertiría en abogado y dedicaría buena parte de mi carrera a representar a personas en asuntos de empleo, vivienda y otros derechos civiles. Mirando hacia atrás, a veces me pregunto si esa experiencia tuvo más influencia en el rumbo de mi práctica de lo que entonces imaginaba.

Las leyes de vivienda justa, en general, no exigen que un arrendador le rente a toda persona que lo solicite. Un arrendador puede considerar factores legítimos y no discriminatorios, como requisitos de ingresos legales, historial de arrendamiento, solvencia crediticia y otros criterios neutrales. Pero un arrendador no puede negarse a rentar porque el solicitante sea afroamericano o por cualquier otra característica protegida.

La distinción es fundamental. Un arrendador puede elegir entre solicitantes calificados utilizando criterios legales. Un arrendador no puede decidir que ciertas personas nunca deben tener la oportunidad de presentar una solicitud.

La ley alcanza más allá de la decisión final

La Fair Housing Act (Ley de Vivienda Justa) federal y la Fair Employment and Housing Act (FEHA, la Ley de Empleo y Vivienda Justos de California) prohíben, en general, la discriminación en vivienda por características protegidas, incluyendo la raza, el color, el origen nacional, la ascendencia, la religión y la discapacidad (42 U.S.C. § 3604; Cal. Gov. Code § 12955). Estas protecciones no se limitan a la decisión final sobre una solicitud de arrendamiento ya presentada.

La ley federal, por ejemplo, hace ilegal declarar a una persona, por razón de una característica protegida, que una vivienda no está disponible cuando en realidad sí lo está. La ley de vivienda justa también alcanza ciertas prácticas discriminatorias que desaniman a las personas a buscar oportunidades de vivienda o que las canalizan hacia o en contra de determinadas viviendas.

El steering (canalización discriminatoria) es importante porque la discriminación en vivienda no siempre requiere que alguien diga: "usted no puede vivir aquí".

Considere a una familia que busca un apartamento. Pregunta por un edificio en particular y se le dice que otra propiedad podría ser más adecuada para ellos. Quizás se les anime a buscar en otra parte de la ciudad. Tal vez se les diga que estarían más cómodos en otro edificio o vecindario.

Puede haber razones perfectamente legítimas para hacer una sugerencia así. Pero si la recomendación se hace por la raza, etnicidad, religión, origen nacional, discapacidad u otra característica protegida del futuro inquilino, una sugerencia aparentemente útil puede plantear serias preocupaciones de vivienda justa.

El futuro inquilino tal vez nunca lo sepa. La persona simplemente sigue la sugerencia, visita otra propiedad o comienza a buscar en otro lugar. Ninguna solicitud es negada, porque ninguna solicitud llega a presentarse.

Un problema similar puede surgir cuando un proveedor de vivienda ofrece información distinta sobre disponibilidad. Suponga que una persona llama para preguntar por un apartamento anunciado en renta y se le dice que ya fue rentado. La mayoría de las personas aceptaría esa respuesta y seguiría buscando.

¿Pero qué sucede si el apartamento en realidad seguía disponible?

La persona que hizo la consulta puede no tener manera de saber que la oportunidad de vivienda se cerró antes de que el proceso de solicitud siquiera comenzara.

La primera conversación importa

A lo largo de los años, hemos encontrado variantes de este problema tanto en complejos de apartamentos comunes como en residencias de vida asistida. Las familias que buscan vivienda para sus familiares de edad avanzada, por ejemplo, suelen comenzar con preguntas básicas: ¿hay una habitación disponible? ¿cuánto cuesta? ¿podemos visitar la residencia? ¿qué nivel de cuidado ofrecen?

Esas primeras conversaciones importan. Una familia a la que se le dice que no hay vacantes normalmente llamará a otra residencia. Una familia a la que se le dice que un padre o una madre de edad avanzada quizá no estaría cómodo porque la mayoría de los residentes pertenece a una comunidad cultural en particular, puede simplemente concluir que esa residencia no es una opción.

El efecto práctico puede ser el mismo que un rechazo, aunque nadie haya rechazado formalmente a nadie.

El mismo principio puede aplicarse a la discriminación por discapacidad. Una persona con discapacidad puede preguntar sobre un apartamento disponible o un arreglo de vivienda asistida y toparse con suposiciones sobre lo que esa persona puede o no puede hacer, qué acomodaciones podrían ser necesarias, o si estaría mejor atendida en otro lugar.

Los proveedores de vivienda pueden, ciertamente, considerar requisitos legítimos de elegibilidad y, en entornos apropiados, si pueden legalmente ofrecer los servicios que un futuro residente requiere. Pero las decisiones no deben basarse en estereotipos o suposiciones sobre la discapacidad. Las leyes de vivienda justa también imponen obligaciones de acomodación razonable en circunstancias apropiadas, y la existencia de una discapacidad no debería, por sí misma, convertirse en un motivo para disuadir a alguien de buscar una oportunidad de vivienda que de otro modo estaría disponible.

La religión puede presentar preocupaciones similares. Un proveedor de vivienda puede operar en una comunidad donde muchos residentes comparten una fe en particular, o donde las prácticas religiosas son una parte importante de la vida comunitaria. Esa circunstancia no permite, en general, que el proveedor decida que alguien de otra fe estaría más feliz en otro lugar.

Por supuesto, no toda conversación desalentadora equivale a discriminación. Los apartamentos realmente se rentan. Las residencias de vida asistida realmente alcanzan su capacidad máxima. Puede haber razones financieras, de licencia, de seguridad, relacionadas con el cuidado u otras razones legítimas por las que un arreglo de vivienda en particular no esté disponible o no sea adecuado.

El contexto importa.

Pero por eso lo que ocurre antes de presentar una solicitud no debe pasarse por alto. ¿Qué se dijo? ¿La vivienda realmente estaba disponible? ¿Por qué se sugirió otra propiedad? ¿Se le dio a la persona información sobre cómo presentar la solicitud? ¿Se animó al futuro inquilino a continuar el proceso, o se le alentó discretamente a abandonarlo?

Para los proveedores de vivienda, la lección es relativamente sencilla. El cumplimiento de la ley de vivienda justa no debería comenzar cuando una solicitud completa llega a la oficina de arrendamiento. Debería comenzar con la persona que contesta el teléfono, que responde a una consulta en línea, que saluda a alguien que entra a la oficina de arrendamiento o que muestra una unidad disponible.

Y para los futuros inquilinos y sus familias, vale la pena recordar que una persona no necesariamente tiene que recibir un rechazo formal para que sus derechos de vivienda justa entren en juego.

A veces, la decisión de vivienda más importante ocurre antes de que alguien llene la primera línea de una solicitud.

La igualdad de oportunidades en la vivienda debe incluir la igualdad de oportunidades para siquiera llegar a presentar la solicitud.

Aviso legal: este artículo se ofrece únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Leer este artículo no crea una relación abogado-cliente. Si tiene preguntas sobre sus derechos, consulte a un abogado calificado sobre sus circunstancias particulares.